深圳一村公厕被卖2千多万 村集体拦不住法院拍卖

5月5日，郑永彬在13名报名者中脱颖而出，阿里拍卖平台上拍得了“深圳市龙岗区布吉镇上李朗村私宅房产”，成交价为20343447.34元。

该房产建筑面积为1406.63平方米，算下来单价并不高，只要1.44万元/平方米，但是这处房产的性质比较特殊，是村民自建私宅，普通人口中的小产权房。

这处小产权2002年建成，建在一处公厕之上，村集体称该房产私占集体土地，不过种种隐患，也没让买房人有所顾忌。

隐患

家住深圳市福田区国城花园的吴子凡，借了香港居民杨岸明一笔款，这属于民间借贷，后来吴子凡还不起钱，2014年，深圳福田区法院以调解书的形式，要求吴子明偿付552万元，被执行人一直没有还钱。

福田区法院查封了吴子凡名下位于深圳市龙岗区布吉镇上李朗村私宅房产，2019年开始强制执行，并最终有了5月5日的拍卖。

拍卖信息显示，该住宅为村民住宅登记，土地所有权来源为集体所有，属于私人建房，根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私宅若干规定》处理结果进行登记，未经检验、消防验收。也就是说该处房产是历史遗留违法私宅。

上李朗村位于龙岗区布吉镇，由于住宅密集，规划较差，是深圳房价价格洼地，近年来深圳大力推进旧改，住宅价格持续上涨，让村中住宅也变得前景诱人，一旦和开发商谈拢旧改，就可实现身价腾飞。该处房产有不动产权证证号，房产评估价为790万元，折合5618元/平米。起拍价也是790万元，最终成交价格涨了157%。

在该房产拍卖信息公示后，该私宅所在地的深圳市上李朗村股份合作公司向福田区人民法院反馈，公开拍卖的上李朗村私宅，前身为村中公厕，共有两层，约100平米，使用的是村集体土地。业主在没有和上李朗村公司协商一致的情况下，就拆毁村公厕，2002年建成该建筑物。

上李朗村认为，这部分私宅产权存在争议，福田区法院在没有履行告知公众产权争议前提下公开拍卖，容易造成产权争议更加复杂化。

不过上李朗村股份公司没有阻止拍卖，拍卖还是如期完成。

除了被拆毁的公厕占地存在纠纷，上李朗村股份公司还称，私宅建筑占地面积约220平方米，超出原村公厕面积约120平方米，超出部分为村集体土地，超出用地部分未向上李朗村公司缴纳补偿费用，或者返还实际建筑物。

上李朗村称将保留对该私宅建筑超面积部分返还或补偿的追索权利。

私宅拍卖

证券时报·e公司记者致电上李朗村，负责接洽的凌女士称，在该村建私宅的吴子凡并不是本村村民，至于吴子凡为何扒掉公厕建了住宅，并占了集体土地，并有了产权证，她称这是历史遗留问题，具体情况并不清楚，村里正在商议怎么捍卫自己的利益。

一般而言，村集体土地只能分给本村使用，也有一些村外人买地建房并最终被承认的案例，但这种情况一般都要去的村集体或关键人物同意，像上李朗村所述，村外人在没有协商一致的情况下拆毁公厕并占用村集体土地建起一栋楼的情况非常罕见，毕竟房子建在村中，村集体很有维护自己权利的优势。

根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私宅若干规定》第九条规定，占用集体所有土地兴建的违法私房在补办征地手续时，必须与村集体经济组织签订征地协议。

福田区法院负责接洽的法官并没有解释为何在有纠纷的情况下，拍卖还继续举行。记者询问村集体上的私宅是否可以拍卖，对方称深圳宝安、龙岗区法院已有多次私宅拍卖。

记者的确查询到有村集体土地上的私人住宅被拍卖，有拍卖公告提示，拍卖成交后，拍卖标的不能进行产权转移登记，只能在不动产登记中心做司法裁定过户备注。

广东不少地方规定，村集体上建的私人住宅只能由本村人竞得，而且要符合一户一宅原则，就是一户人家不能超过一处住宅。不过在深圳拍卖公告中并没有相关规定。

法院拍卖一般会将风险全部列出，以撇清责任。比如上李朗村私宅拍卖列出，过户应当以买受人符合房产限购政策为前提。如买受人不符合限购政策导致不能过户的风险，由买受人自行承担。

涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。

这些是一般商品房拍卖公告也会列出的常规条款，法院会习惯性的将所有纠纷隐患列出，并一一撇清责任，要求报名人自己去核实，遇到纠纷自行解决。尽管法院才是最有便利条件将责权利厘清的机构。