智库警告日本有1800个城市面临消失！值得中国借鉴

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日本智库发出警告：1800个市面临消失！中国人还要去抢房吗？

说起东京地产，“泡沫破灭”“一蹶不振”是经常用到的词汇。东京的房地产价格指数，从1990年左右的顶峰时期到现在，下降了约7成。日本经济“失去了20年”也被认为与房地产泡沫破灭有关。

然而，2013年以来东京房地产市场出现明显反弹，房子再次成为众多投资者竞相追逐的热门资产，东京也频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。

与之对应的，就是各国买房者奔赴日本购房。最近，一篇讲述中国人赴日买房的文章就引发了很多人的讨论。

文中有人为了孩子的教育买房，有人为了土地终身所有买房，但更多的是为了投资、房生钱而买房。后者大多购置了小型房产进行出租，或做民宿，没想到，随之而来的却是安全事故频发——

有女生差点遭遇房东性侵；大阪兵库县一家民宿的行李箱中发现一颗女性头颅；不堪陌生人侵扰的当地人堵锁眼、报警、甚至上街示威……

2018年6月出台的《住宅宿泊事业法》(民宿新法)将出租、民宿的路子堵死，许多人只得赔钱抛售。一位北京人在东京河湖区花一百多万人民币买下一套两居室，他打通了房间，重做了装修。没想到一年还不到，新法规一出台，他就收到了管理公司的警告，最后赔了60多万人民币才将房子脱手，这还不包括负担的税收和装修成本。

大部分赴日买房的中国人在先赚后赔的变化下，开始彷徨无措，不知未来日本房地产市场到底将走向何处。

日本房地产的真相到底如何？日本的经验又能给我们什么样的启发？

文|徐远北京大学国家发展研究院教授

编辑|谢芳瞭望智库

本文为瞭望智库书摘，摘编自《城里的房子》，中信出版集团2018年12月出版，原标题为《东京地产：“泡沫”没有告诉你的故事》，文章有删减，不代表瞭望智库观点。

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东京有三层

说到东京，其实可以有三层相差很大的概念：东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大，人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱，先厘清这三层概念。

（图为东京市区图源：视觉中国）

东京都市圈，又称首都圈，以东京市区为中心，半径80公里的区域内，东京都、神奈川县、千叶县、崎玉县等一都七县共同组成了东京都市圈。圈域面积3.69万平方公里（相当于2.25个北京），约占日本国土面积10%；人口总数4378万人，占全国三分之一以上，创造了全国40%的GDP。

东京都，相当于我国的省，辖区包含东京特别行政区（位于东京都东部）、多摩地区（含西部多山地区、中部很多小城市及村落），以及伊豆诸岛、小笠原群岛等岛屿地区。

东京都占地2190平方公里，相当于北京市区面积的1.6倍，人口1316万，是日本47个都道府县中人口数最多的，人口密度为日本全国的18倍。该区域GDP为95万亿日元（约合人民币56849亿元），人均GDP相当于日本全国的1.7倍，上海市的4倍。这里拥有全球流量最高的铁轨系统和通勤系统，赋予了东京都强大的人口虹吸能力。据统计，东京都日间人口数为1558万人，每日有约240万人交通往返。

东京特别行政区（原东京市），位于东京都的东部，包含23个特别行政区，占地619平方公里（相当于1.4个海淀区），人口更为稠密，共有938.5万居住人口，人口密度为15162人/平方公里。在世界范围内，这个区域的人口密度都是很高的，仅次于中国澳门、摩洛哥、曼哈顿岛等地方。

在东京特别行政区的23个区中，中心6区包括千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。这里是东京的核心区，是东京的最繁华地段，日本的皇宫就位于千代田区。这六个区占地面积86.9平方米，总人口130万人，人口密度1.5万人/平方公里。其中千代田区由于是皇宫所在地，人口密度较低，只有5000人／平方公里，拉低了6区的平均密度。