超12万套房源将投向北京市场 让年轻人租得起房

 　　这个夏天，北京等一线城市房租的暴涨让一些年轻人再次经历了“蚂蚁搬家”。与以往不同，这次长租公寓成了众矢之的。

　　8月17日，我爱我家副总裁胡景晖(目前已离职)主持的一次电话会议将此事推向高潮。然而，炮轰长租企业哄抬租金不足24小时，胡景晖就宣布辞职。

　　同一天，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　“三不”要求成了住房租赁行业的底线，北京房地产中介行业协会副秘书长李俊良告诉中国青年报·中青在线记者，被约谈的10家主要住房租赁企业都是其会员单位，召开座谈会的目的就是为了落实“三不”要求。

　　“座谈会上，大家达成的共识是接下来两个月不涨租……但有的企业表示到年底也不会涨，这就看企业各自的安排了。”李俊良表示，稳定房租是这次座谈会的一个重点，另一个就是增加房屋的供给。他特别强调了住房是“新增”而不是“存量”。“我们也统计了一下接下来两个月内房租到期、收过来正在装修配置的、还有预估的。按照往年的经验，这两个月还会新收入的房子，全部尽快推出给市场，增加供应量。”

　　然而，舆论对高房租的拷问并未平息，大量年轻人关心的是：两个月后，房租会不会发生变化？

　　资本助推引争议

　　“诶，房租涨了，我又得搬家了。”王君晖租的房子位于北京东五环至六环之间的管庄地铁站附近，她租了三间房中一间13㎡左右的主卧，去年6月，租金是2100元/月，而今年，“续租的时候，中介和我说要涨到2400元/月。”王君晖说，三间房每间都涨了300元，“涨得太多了。”

　　张东最近也成了“搬家大军”中的一员。去年10月，他在首都经济贸易大学附近租了一个面积15㎡左右的长租公寓单间次卧，房租是2200元/月，最近中介告诉他，今年如果续租的话，价格成了2700元/月。上涨的500元成了他搬家的理由。

　　今年以来，不少人和王君晖、张东一样感受到房租在明显上涨。据我爱我家集团研究院统计，2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%，同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套，环比上涨了4.2%，同比上涨了8%。2018年上半年，北京住房租赁的月租金均价为4649元/套，同比上涨3.8%，较2017年下半年上涨7.24%。

　　季节因素、市场供需失衡等都是助推房租上涨的因素，而资本的助推，特别是长租公寓等新兴业态 引发了最大的争议。8月1日，有网名“仙翩”的网友在水木社区帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500(元/月)很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到每月10800元。”

　　该帖迅速引发了大量关注，目前已有高达近600楼的回复，大量声音指责中介推高房租。8月17日，胡景晖在电话会议上向媒体表示，今年房租暴涨，最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商争抢房源。他们“以高出市场20%到40%的价格收房，导致租房成本直接上升。”他表示，这样完全打乱了业主的期待，业主的胃口也被吊起来了。

　　胡景晖的一番炮轰引起了业内的一连串连锁反应。长租公寓品牌自如当天发表《声明》称，“长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机制出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。”据称，未来自如会在政府政策指导下，推出市场稳定措施、维护租期稳定，进一步压缩公司资产收益率、让利租客、抑制房价不合理上涨，加大优质房源供给、满足不断增长的市场需求，从各个维度抵制不当竞争，塑造良好的租赁市场秩序。

　　那么近几年兴起的长租公寓在租房市场上到底充当的是什么样的角色？

　　“和尚把经念歪了”

　　租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主可以直接交易；另外一类是长租公寓类型，中介将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租，获得差价。

　　作为一种新兴的业态，长租公寓给租房市场带来了变化，短时间内也吸引了大量资本入场。2017年1月10日，长租公寓运营商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元；2017年8月15日，自如宣布，其以资产服务机构身份，成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS(资产支持证券)，首期发行规模5亿元；今年8月，蛋壳公寓宣布，全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS设立，发行规模为2.035亿元……

　　借助政策的东风，资本的加码，长租公寓市场近两年走到“风口”之上。公开数据显示，自如在北京、上海、广州、深圳等9个城市已拥有高达40万间房源。蛋壳公寓从2015年初创立至今，管理着北上广深超过17万间公寓；2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

　　大量资本进入这个行业，本来有望将这个行业做大做强，“但是一些和尚把经念歪了。”胡景晖直言，大量资金进入长租公寓市场，却并没有改善租房问题，“在落地的时候，在资本加持的情况下，这个行业跑偏了。” 在电话会议上，他表示，看看这些长租公寓的运营情况就知道，这些长租公寓是根本不赚钱的。现在他们为抢占房源，哄抬租价，埋下许多隐患。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，资本大量进入长租公寓市场，并没有多少是增量供应，“因为盖房子出租在现在的租售比下是不可能赚钱的。这种情况下，大量资本进入的是(房屋的)存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。”他说。

　　规模效应成了长租公寓运营商争取盈利的突破点。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖曾对媒体表示，据他测算，长租公寓单间可以盈利，只是在高速发展期，利润无法平衡发展需求。他坚信，当规模发展到一定阶段，也就是增长量占存量比例较低的情况下，盈利没有问题。

　　争抢房源成了关键，资本的流向也有了目标。长租公寓企业优客逸家创始人兼CEO刘翔曾在接受中国青年报·中青在线记者采访时表示，在北京、上海、深圳这类一线城市，租房一直是卖方市场，很多中介机构或长租企业在拿房时都是“控盘逻辑”：通过付出更多的拿房成本，拿下某个热门地区的大多数房源，甚至形成该地区的垄断，最终通过房租涨价赚取利润。在这种情况下，这类企业掌握了某些地区的租房定价权，无形中也成为租金上涨的推手。

　　“本来供需结构就紧张，长租公寓企业放大了这种紧张。”张大伟说。

　　租售比困局

　　把房租上涨的锅都砸在长租公寓品牌商头上，喊冤声不小。张大伟说，中介不可能生产恐慌，只能放大恐慌。这归根结底是供求关系的失衡，在北京等城市，还表现在“租售比困局”上。

　　房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，或是每个月的月租与房屋总价的比值，国际标准通常为1:200到1:300，比值越高，说明在租房价中的投资需求越大，也就是说，增加租房房源的增量(即新建房源用于出租)的投资需求增加。在北京等城市，租售比基本位于1:600到1:700之间，在这样的情况下，长租公寓运营商新建房源用来出租显然不符合盈利的需求。胡景晖曾表示，房租翻一番，且房价跌一半，租售比就能达到一个合理水平，可房租翻一番，老百姓受不了；房价跌一半，金融市场受不了，这就无解了。

　　对于现在租房市场的乱象，胡景晖建议，政府应建立租赁指导价，并根据指导价对于市场的异常行为及时检查，同时，有关部门应加强对资本进入长租公寓的监管，避免其助推房租过快上涨。

　　张大伟觉得，“租金是要约束的”，政府应该掌握一定的房源来做房租的调节，不能完全推向市场。他认为，政府应鼓励长租公寓运营商做房源的“增量”而不是“存量”，做“存量”“吃差价”的行为应该受到约束。

　　长租公寓如何才能不提高租金，又实现盈利？北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，需要有低成本的房源与资金的支持，以及税收的减免政策，这需要政府支持。“政府既应鼓励机构发展稳定的租赁关系，也应该支持个人直接出租闲置住房，个人直接出租住房有利于减少中间环节，降低租金水平。”她说。