棚改退潮下的三四线楼市：需求透支、库存上升

历经了过去两三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四线楼市正逐渐降温。

销售的放缓已经开始推升当地楼市库存，并可能进而影响全国总体楼市销售走势。官方数据显示，今年前4个月，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。

百城库存上升

何为库存？尽管官方部门与一些研究机构的统计口径不尽一致，但所谓库存上升，可简单理解为房子不好卖了。

国家统计局数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米。其中，住宅待售面积减少357万平方米。

不过，国家统计局并未公布具体城市的商品房待售情况。

5月29日，上海易居房地产研究院发布前4个月《中国百城库存报告》。按照该报告的定义，城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

而统计局口径下的商品房待售面积则是指：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。

截至2019年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45217万平方米，环比增长0.5%，同比增长4.2%。

其中，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2876万、22155万和20186万平方米，环比增速分别为2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分别为34.6%、-1.5%和7.6%。

观察历史数据可以发现，2018年9月以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降，但4月又出现了小幅反弹。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从结构的角度看，一线城市库存虽然有所上升，但总体规模并不大。所以百城库存上升的因素，更多还是来自于三四线城市。三四线城市库存规模上升，说明市场基本面正发生变化。

对于三四线城市来说，2018年11月以来，此类城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势，即近6个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力重新增加。