“去杠杆”泰禾集团样本：高负债下“自救”与博弈

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"去杠杆"泰禾样本：高负债下的"自救"与博弈

本报记者祁三连实习生卜筱溪北京报道

导读

尽管泰禾的自救已经初见成效，但房地产市场两大关键因素，流动性和调控政策，正在发生微妙的变化。在调控收紧信号明显背景之下，泰禾后续还有一场持久的"硬仗"。

署名为龙湖集团控股有限公司主席的吴亚军在其2018年年报中这样写道："经历过2018年的先扬后抑，感受着长效机制在因城施策理念下灵活落地；水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑成为共识。"

2019乍现的"小阳春"也没能让开发商们紧缩的眉头继续舒展。4月19日的政治局会议表态，坚持结构性去杠杆，并再提"房住不炒"。紧跟着，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。也就是说，房地产调控可能继续收紧。

善于"弯道超车"的融创中国董事长孙宏斌也意识到2019年最大的任务是去杠杆。房地产这样一个高负债行业今年又将面临怎样的"回归与重塑"？泰禾集团是一个值得观察的样本。

根据Wind数据统计，截至目前，泰禾集团净负债率在房地产上市企业中排名第一。根据房地产上市企业发布的2018年年报，泰禾集团384.49%的净负债率水平远高于行业平均水平(77家A股房地产开发企业净负债率行业平均值为60.82%，82家港股房地产开发企业净负债率平均值为74.51%)；此外，2018年，泰禾集团的总资产周转率为13.03%，低于Wind数据库显示的房地产行业30%的总资产周转率平均水平。

关于对未来如何优化负债结构，把控风险，泰禾在年报中表示将以"促周转，抓回款"为业务经营重心，强化管理人员经营意识和现金流意识，坚持资金统筹管理，加强资金管控力度，提高资金使用效率。房地产窗口期随时关闭之际，泰禾集团董事长黄其森又将如何带领泰禾走出困境，这是他2019年最大的命题。

蒙眼狂奔

与过去四年一样，泰禾集团并没有在2018年年报中公布其年度销售额情况，但根据中指院发布的《2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，泰禾集团名列第20，销售金额为1456亿元，销售面积为641万平方米。显然，黄其森并没有实现他曾经喊话的2000亿目标。

仅从规模上看，泰禾集团的确实现了"蒙眼狂奔"。21世纪经济报道记者统计显示，2013年至2018年，泰禾集团的销售额分别为168亿元、230亿元、323亿元、408亿元、1007.2亿元、1456亿元，同比增长率分别为36.90%、40.43%、26.32%、146.86%、44.56%。可以看出，泰禾集团销售额在2017年增速达到顶峰，于2018年有所回落。

对比其他与泰禾规模相当的房地产开发企业，金地集团（600383.SH）近四年的销售额增长率分别为25.92%、63.10%、39.93%、15.26%，荣盛发展（002146.SZ）近四年的销售额增长率分别为9.19%、65.77%、32.61%、49.51%，绿城中国（3900.HK）近四年的销售额增长率为-10.56%、54.55%、28.45%、6.88%。虽然泰禾集团的销售额增速有所下降，但其销售增速显然高于同规模其他企业。

伴随销售规模蒙眼狂奔的是泰禾集团远高于同行的高负债。2014年至2018年间，泰禾集团的净负债率分别为530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、384.49%，2018年泰禾集团的净负债率虽然与上一年度相比有所下降，但仍远高于房地产开发行业其他企业，在2018年与泰禾集团销售额规模相当的企业中，绿城中国（3900.HK）净负债率为55.1%，正荣集团（6158.HK）净负债率为74%，旭辉集团（0884.HK）净负债率为67%，融信集团（3301.HK）净负债率为105%，同样定位高端精品的融创中国（1918.HK）净负债率为149%。

在房地产调控背景之下，高负债意味着高风险。世联行指出，今后三年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元，压力逐年增大。据Wind提供的数据统计，所有已公布负债情况的A股房地产开发企业负债总额为7.03万亿元，港股房地产开发企业负债总额为11.03万亿元，总计18.06万亿元。

显然，泰禾也意识到了其高负债的风险。促回款，降低负债成为其迫在眉睫的事情。4月12日晚间，泰禾集团率先公布了新一季的财务业绩。业绩报告显示，2019年第一季度，泰禾集团营业收入75亿元，同比增长24.5%，归属于上市公司股东的净利润9.72亿元，同比大幅增长308.95%。其中，值得关注的是，其净负债率为278.8%，同比大幅下降105.69个百分点。在泰禾集团2018年年报中，其净负债率高达384.49%。

泰禾2018年年报指出，泰禾集团的资产负债率较报告期初下降0.95个百分点，净负债率较报告期初大幅下降90.15个百分点。2018年，泰禾集团短期借款、长期借款分别减少57.78亿元、124.62亿元，占总资产的比例分别减少3.97个百分点与10.29个百分点，进一步显示了公司负债率持续下降，财务结构改善显著。

泰禾2018年年报中显示，2018年公司把提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心，通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施，积极增强资本实力，降低负债率。报告期内，公司还完成了15泰禾债、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兑付兑息工作。此外，公司积极主动把握创新融资机会，不断地拓宽融资渠道，旨在运用更多形式的融资工具，降低公司整体的融资成本。