黄浦江30套别墅空置：十几年没人要 4000万涨到17亿

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身价从4000万到17亿 黄浦江畔30套“问题”别墅十几年“待嫁”谜团

本报记者方海平上海报道

导读

记者查阅资产重组交易报告中未披露这块别墅项目，报告草案列示了中星公司所有项目，包括取得完整权属证书和尚未取得完整权属证书的项目，该块别墅均不在列。同时，中星公司资产注入时，剥离了未办理权属证书的资产，但又并没有剥离这一别墅资产。

“这很可能是黄浦江核心区域内最后一片可以买到的一手别墅了，不算北外滩的话。”上海浦东新区浦东南路，一名为雪野家园的住宅小区的业主对21世纪经济报道记者（记者微信haiping3125）介绍，小区包括了公寓和别墅，但别墅始终未售，而他是公寓业主。

据其所知，同等区域内再无其他可售联排别墅，别墅用地早自多年前就开始严格控制，该区域内目前甚至连普通住宅用地也极少，除非如高层酒店式公寓之类。

21世纪经济报道记者在现场看到，这些别墅房屋从外面看上去，略显破败，显然已有些年月。奇怪的是，虽然并非新建房屋，内部却尚处于毛坯状态，这块别墅项目又经历了怎样的历史，为何会在如此核心区域却“嫁”不出去？

“问题”别墅增值40余倍

21世纪经济报道记者从小区业主、项目施工方以及开发商内部人士等多方了解，雪野家园社区在2004年之前建成，并于当年获得相关产权证书，开始销售。项目包括公寓住宅、别墅住宅及相关商用物业。登记信息显示，其土地宗号为浦东新区周家渡街道486街坊2丘，宗（丘）地面积60541平方米。

但随后的结果，公寓楼顺利办理好权属证书并销售一空，但别墅却始终未销售出去。

“当时是一起建好开卖的，售楼处都搭了，我看房的时候看了公寓，也去看了别墅，但最后买了公寓。”一位最早一批入住的公寓业主表示。

多位相关人士透露，别墅之所以长达十六七年一直没卖，是因为2004年前后建成时因为违规无法办理产权证书。

相关该项目的权证信息显示，该片别墅区共有30套，发证面积8721.7平方米。

“附近没有类似的在售别墅价格可供参照，但位置略差一点的地区别墅单价都在18-22万之间，保守按20万计算，估计这片别墅价值已经超过17亿了。”浦东地区一位房地产市场相关人士称。

不过另一些人也表示，这片别墅的价格很难说，地段确实核心，而且已经买不到了，稀缺性很大；但是由于建得比较早，这片地方已经很拥挤，而且是跟公寓楼在同一个小区，“能住得起这儿的别墅的人，不一定愿意跟公寓住一起。”

登记信息显示，该片住宅项目的开发商为上海地产集团（下称“地产集团”）旗下的上海中星（集团）有限公司（下称“中星公司”）。上述公寓业主表示自建成后到如今，该片别墅住宅始终处于毛坯房搁置于小区内，除了世博会期间翻新过外墙和修建过小区绿地等以外，未有其他工程动作。

2016年，地产集团旗下的另一家房地产上市公司中华企业（600675.SH）公告重大资产重组，地产集团将中星公司百分之百股权注入上市公司中华企业，上市公司同时向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资及金投基金非公开发行股份募集配套资金。该重大资产重组中，评估中星公司账面资产净值74.9亿，标的资产评估值174.7亿，增值率约133%。

从中华企业2018年财报在存货中披露的该块别墅资产情况可知，按照开发成本截至2018年底其账面余额为4000万元。

“从4000万到17亿，增值超过40倍了。”上述房地产市场相关人士称。

最初建成时确实与公寓一同预售，为何一套都没卖出？

一位接近中星公司的知情人士表示，当年有一位温州商人打包全部买下了别墅项目，且交付了定金，所以没有对个人销售，“大概一年之后，也是因为一直办不下来证，就只有作罢，定金有没有拿回来都不清楚。后来也有另外的温州人接触洽谈过，也都没成功。”