行业融资管控加码 融资成本高涨 绿地撇下高负债 疯狂撒钱556亿拿地！

针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，融资渠道被压缩或切断，融资成本继续攀升，对现金流极端依赖的房地产企业来说，或许面临一次新的生死考验。

房企融资"闸门"持续拧紧

严监管下，房企融资通道持续收紧，"房住不炒"的思路也愈发体现。

今年2月份，银保监会副主席王兆星曾指出，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。加强房地产金融风险管控成为今年以来房地产市场的重要监管目标。

房企融资再度受限，信托通道继续收窄

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5月份的"23号文"只是一个开始。

信托融资一直以来都是房地产企业重要的融资途径之一，然而从今年5月17号银保监会下发《关于开展"巩固治乱象成果促进合规建设"工作的通知》（简称"23号文"）以来，信托融资就成了监管部门重要盯防对象。

5月中旬，银保监会发布《关于开展"巩固治乱象成果促进合规建设"工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

这一文件被视为是房企融资全面收紧的重要信号。

不久后，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上提到，必须正视一些地方房地产金融化的问题。"全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度积压了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。"郭树清强调说。

7月份以来，银保监会和央行连续5次发布政策，加强房企融资行为管控。政治局会议提出"不将房地产作为短期刺激经济的手段"，更是强化房地产严监管基调。

7月29日，国家发展改革委等部门印发《2019年降低企业杠杆率工作要点》（简称"要点"），涉及债转股、降杠杆、股权融资、债务风险防控等内容。虽未直指房企，但其仍在管辖之列。要点鼓励优质企业市场化债转股，降低债务风险，提高抗冲击能力。

事实上，继5月银保监会出台23号文，提出加强房地产融资监管之后，7月房地产市场的融资环境逐步收紧。

先是近期多家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司被银保监会约谈，目的在于防控房地产信托领域风险。

此后，国家发展改革委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着海外融资仅能用于海外偿债，不能补充境内融资需求。

海外发债成本一路高歌猛进 借外债"输血"难再续

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在融资收紧预期越来越强的背景之下，在很多业内人士看来，自去年第四季度，房地产融资井喷的势头难以持续。此外，因为融资需求大，房企的资金成本也在看涨。

"2019年，海外发债成本整体上行，短久期高票息特点明显，这也验证了房企融资压力增大。"华泰证券分析人士如此认为，2019年0-2年的海外债平均票息上行至9.9%，2-4年上行至9.47%。在今年发行了2年以内到期海外债的企业中，阳光城、当代置业、力高集团等企业的短久期海外债平均票面在10%以上。

另据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年美元债平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融资平均利率已经高达8%，最高多笔超过10%，甚至达到了15%。

房企破产加速

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值得关注的是，截至7月27日，今年全国宣告破产清算的房地产企业已达275家。破产的公司基本为规模不大的中小型房企，但也有大型房企在房地产市场走到了尽头，其中就包括位列全国500强第215位的上市房企银亿集团。

中原地产首席分析师张大伟认为，从环比、同比看，这个数据并没有明显增加。但之所以受到关注，是因为今年以来有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，市场对房地产资金链的担忧也越来越强烈。

大型房企出路在哪？是扣紧现金流，还是继续上演疯狂拿地

据外媒消息，8月26日晚，绿地控股（600606.SH）发布2019年半年报，营业总收入2014亿元，同比增长28%；利润总额166亿元，同比增长42%；归母净利润90亿元，同比增长48%；基本每股收益0.74元，同比增长48%；加权平均净资产收益率12.04%，同比再增2.81个百分点。

同时，绿地控股表示，公司从加快项目周转和结转、加强应收账款回收、控制有息负债规模等多个方面着手，着力降低资产负债率，截止6月底，资产负债率为88.30%，扣除预收账款后负债率为81.74%，分别较去年末下降了1.19个百分点和2.66个百分点。并成功发行13.5亿美元债，积极推进ABS融资，加强银企合作，扩大授信规模。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示，下半年，绿地将围绕全面提升房地产主业竞争力主线，着重从"夯实基建基础、强化金融平台、优化产业内容、升级科创基因"入手，做深做强"地产+"产业协同，提高多元产业行业地位。同时，精准施策，主动作为，努力在不确定性中把握相对确定的机遇，确保完成全年业绩目标。

在房地产主业方面，上半年，绿地控股累计实现合同销售金额1677亿元，回款1319亿元。

新获取项目58个，计容建筑面积2202万平方米，总地价556亿元，新增总货值2622亿元，在全国行业中排名第二。

中华网财经将持续关注调控加码环境下房企生存法则。

（中华网财经综合非鱼消息参考第一财经、观察者、房掌柜）

（责任编辑：吴伟 CF004、任宪奎 CF001）