新城控股开盘即跌停 机构担忧只是危机起点

　　7月4日，新城控股(601155.SH)股价开盘就死死趴在跌停板上；因为市场对此的猜测并非会否跌停，而是有几个跌停板。

　　可以说，这家从常州发家并已走向全国布局的房企，遭遇了公司发展以来最为严重的一次危机；即使2016年其董事长王振华被曝出接受调查并一度闪电辞职，也不足以与这一次的恶劣程度相比。

　　来自社会公众、股东债权人、公司关联方甚至内部雇员的拷问蜂拥而至。虽然导火索是公司实控人的被刑拘，但这已经无法阻止外界对于这家公司产生更多的质疑。

　　地产新贵逢“水逆”

　　新城系公司是近年地产界黑马，凭借三四线城市的广泛布局，公司规模得以急速膨胀。在地产业内人士眼中，新城一直是一家外表低调内在狼性的公司，工作强度极大，几年前开始，公司很多部门例会就习惯放在周末。

　　公司创始人王振华通过境外多层关系，包括港股上市的新城发展控股持有A股上市公司新城控股的股权。此前，王振华兼任公司董事长、总裁等职务。

　　2018年8月24日晚，新城控股集团发布了公司总裁变更的公告。王振华辞去总裁之职，聘其子王晓松为公司总裁，任期与本届董事会任期相同。此后，王振华继续担任公司董事长及董事会提名委员会委员、战略委员会主任委员。

　　公司创立多年来，新城控股一直是江苏常州本地开发商，不曾引起外界过多关注，直到2016年开始启动扩张型战略后才开始逐步进入发展的高光时刻。

　　资料显示，新城控股从2016年起开始进入高速发展期，克而瑞数据统计，2016年其销售金额为685.2亿元，在当年房企销售排行榜中位列15名；2017年销售金额为1260.1亿元，同比增长87.34%，排在第13名；2018年销售金额为2210.98亿元，同比增长74.93%，进入前十名，位列第八。

　　新城控股以“住宅+商业”为其核心经营模式，在城市布局方面以上海为中枢，长三角为核心，同时开发环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地，报告期内，公司进入全国98个大中型城市，销售面积1812.06万平方米，同比增长95.21%，初步实现全国化布局。

　　公司绩效方面，2018年新城控股录得营业收入541.33亿元，同比增长33.58%，归母净利润104.91亿，同比增长74%，扣非净利润75.97亿，同比增长51.87%。

　　规模和业绩的飞速增长，使得新城控股成为A股市场上亮眼的地产股。

　　不过新城控股的超常规发展背后，并非毫无隐患。4月2日晚间，上证所曾针对公司年报数据发出4条问询，要求公司就存货大增、利息资本化、投资物业公允价值变动等内容作出进一步解释。

　　资料显示，2018年度新城控股总资产增长较快，达3300亿元，同比大增约80%，其中存货1455.73亿元，同比去年大增90.59%，激增的存货量占总资产的44.07%。

　　事实上，快速扩张的新城控股已经连续两年总资产增速超过70%，库存增速超过90%。但在市场横盘或缩量的走势之下，该集团面临的去库存压力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四线城市，也为去库存任务带来新的挑战。

　　资本市场捶打

　　遭遇“黑天鹅”，是对数万投资者最沉重的打击。但就公司而言，更现实的问题是何以为继。

　　这家年销售额超过2000亿元，位居行业第八的地产巨头未来将何去何从？发展将受到多少影响？这些疑问让整个新城集团发展蒙上阴影。

　　由于负面消息出现时A股已收盘，新城控股在7月3日躲过一劫。但该来的总会来，7月4日开盘的跌停板便是其回应。对于未来的股价行情走势，市场预期同样不乐观。“至少两个跌停板。”多位买方基金经理判断。

　　更为严重的是，公司实际控制人出事或遭受强制措施而不能履行公司管理职责，往往直接触发企业存续期融资的违约，以及后续融资。

　　“目前整个资金市场非常紧张，特别是针对房地产的融资，这种情况发生后，银行将可能选择抽贷，而一旦有银行选择抽贷，可能将会引起连锁反应。”一位银行人士告诉记者。

　　机构方面也更为担忧，“我们很担心这个事件让银行对地产的融资继续收紧，圈子内持有新城的都不太乐观。”一位买方基金经理表示。

　　据统计，新城控股和新城发展控股两个平台下面合计拥有存续期债券26笔。截至2018年末，公司账面有未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元。

　　这只是目前公开可见的。最近几年，由于行业合作扩张的需求增加，很多公司还会将自己的部分高负债项目通过权益改变方式移出表内，进而降低自己的负债总额。

　　上证所就曾质询新城控股，认为公司有多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表。

　　“大家普遍都只看得到房企的表内负债，而表外负债根本无法全部看清，房企的实际负债和资金成本都比年报显示的要高。”一位上市房企资金人士透露。

　　比如，新城就在江苏常州通过商业银行定向发行理财产品，利率8%。加上通道之类的费用，相关的融资资金成本将超过10%。

　　“对于地产公司而言很重要的就是品牌和口碑，整个新城的业务模式就是通过自己的吾悦广场去和地方政府谈判拿地，获取更加便宜的地价进而实现收益。而公司实际控制人出现的这个情况，将大大降低公司的信誉，也会让很多地方政府不愿意与新城合作。”一位机构分析师告诉记者。

　　这家发迹于江苏的地产公司，目前的商业模式几乎是万达翻版，通过商业和地产的双轮驱动，以“吾悦广场”综合体的模式与地方政府谈判勾地，获取比同行更低成本的土地，并通过住宅快速开发回血，进而实现现金流回正。

　　新城年报显示，截至2018年底，新城已进入全国98个大中型城市，实现96个综合体项目的布局，已累计开业42座吾悦广场，已开业面积共计390.40万平方米，同比2017年增长72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16亿元，同比2017年增长107.44%，平均出租率达98.83%。